Липчане начали избавляться от ипотечных квартир

В объявлениях о продаже недвижимости в Липецке всё чаще можно встретить пометку «срочно». Во многих случаях продают ипотечные квартиры, кредиты на которые были оформлены ещё до кризиса. Продают дешевле, чем брали.

Банки против?

— Мы с супругой купили квартиру в июле 2014 года за 3,5 миллиона рублей, — рассказывает липчанин Алексей Петров, — вносили взносы за ипотеку. Грянул кризис, жену сократили, мне урезали зарплату. Теперь мы не можем каждый месяц отдавать по 15 тысяч. Пока долг по кредиту небольшой, решили квартиру продать за три миллиона. А куда деваться, иначе никто не купит. В нашем положении выбирать не приходится. Будем снимать квартиру, это дешевле выйдет, или к родителям переедем.

— Ипотечную квартиру продать сложно, — прокомментировала менеджер одного из липецких банков Ольга ШЕВЦОВА. — Номинально квартира — это собственность заёмщика, а фактически принадлежит банку до погашения кредита, поэтому кредитным организациям продавать ипотечную квартиру невыгодно — в случае досрочного погашения ипотеки они теряют клиента со своими процентами.

Банки всячески препятствуют этому. Некоторые не дают добро на продажу заложенной квартиры, стараясь избавить себя от проблем, связанных с переоформлением документов ипотечного кредитования на другого владельца. Ведь выгоды в этом случае не будет. Лучше ещё до заключения сделки поинтересоваться в банке, можно ли будет продать квартиру в случае непредвиденных обстоятельств. 

Следует учесть, что и покупателя на такую квартиру будет найти нелегко. Немного людей захотят взять на себя вместе в квартирой неоплаченный кредит. Поэтому заёмщики и вынуждены продавать квартиры значительно ниже рыночной стоимости, чтобы привлечь потенциального покупателя.

Сохранить легче, чем продать?

— Клиент приходит в банк, пишет заявление, его рассматривают. В случае положительного ответа при необходимости покупателю квартиры выдаётся кредит, — прокомментировал представитель одного из липецких банков Анатолий Гуров. — За последние 2 года случаев продажи ипотечных квартир в практике Сбербанка по Липецкой области было восемь. Из них пять в Липецке и по одному — в Грязях, Данкове и Ельце. По каждому заявлению было положительное решение.

Владельцу ипотечной квартиры можно попробовать сохранить её, что и могут предложить в банке.

— Если заёмщик по уважительным причинам временно не может платить по кредиту, то ему предложат реструктуризацию долга, — рассказала Ольга Шевцова. — Существуют несколько мер по реструктуризации, которые могут применяться как по отдельности, так и в комплексе: изменение сроков и размеров платежа, обмен долга на долю в собственности, списание части долга. Всё зависит от суммы долга. При ипотечном кредите обычно применяют первую меру. У каждого банка свои условия. Кто-то предоставляет отсрочку платежа на 3 месяца, а кто-то составляет индивидуальный график выплат на 20 лет, где первые несколько месяцев или лет заёмщик может платить копейки по кредиту. 

Три способа продажи 

Для того чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо прийти в банк и сообщить банку о своём намерении. Сотрудники банка спросят о причинах продажи квартиры. Для согласия кредитной организации может потребоваться предварительное соглашение между покупателем и продавцом, заверенное нотариально. 

1 способ

Банк участвует в сделке: квартира или дом выставляются на продажу после согласования с банком. На счетах банка открывают 2 ячейки — одну для выплаты остатка по кредиту, а другую для денежных средств продавца. Когда деньги поступают в ячейки, квартира перестаёт быть залоговым имуществом и продолжается оформление необходимых документов у нотариуса. Продавец забирает деньги из ячейки.

2 способ

Банк наблюдает за сделкой: этот способ отличается от предыдущего меньшим контролем со стороны банка. Кредитная организация даёт согласие на сделку, заключается предварительный договор купли-продажи и определяется остаток по кредиту. Покупатель передаёт продавцу сумму за покупку квартиры, и часть этих денег покупатель переводит на погашение кредита. После всех этих процедур продавец передаёт покупателю пакет документов, подтверждающих снятие с квартиры статуса залогового имущества.

3 способ

Перевод кредита: третий способ предполагает скорее не покупку квартиры, а выкуп кредитных обязательств. Продавец передаёт обязанность по выплате кредита новому владельцу, оформляя сделку купли-продажи. Банк проверяет платёжеспособность и надёжность нового заёмщика. Затем между сторонами производится окончательный расчёт за жильё.

— Первые два способа подходят заёмщикам, большая часть кредита которых погашена, — прокомментировала менеджер одного из липецких банков Ангелина Фролова. — В случае большого долга по кредиту заёмщику придётся ещё доплачивать из собственных средств, которых, как мы понимаем, у него нет. Третий вариант подходит для «свежевзятых» кредитов. Например, в октябре-декабре прошлого года, когда кредитная ставка во многих банках была равна 12%. Заёмщик продаёт более дешёвый кредит покупателю. Как известно, сейчас большинство банков кредитную ставку увеличили, и квартира бы обошлась покупателю дороже.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Рынок жилья замер

С начала этого года, по словам риэлторов, спрос на жильё снизился. В рекламных объявлениях есть квартиры на 10 — 15% дороже по сравнению с ценами прошлого года, но по факту продают эти квартиры за ту же цену или дешевле. 

— Этот кризис сказался на рынке недвижимости сильнее, чем кризис 2008 года, — рассказала директор ООО «Областное управление недвижимости» Татьяна КОСАРЕВА. — Продаж нет, покупок тоже. Рынок недвижимости региона замер. Никто не знает, что нас ждёт через месяц. Несмотря на это, изначальная цена квартир повысилась. Мы пытаемся объяснить собственникам, что по завышенной цене они вряд ли продадут квартиру, но их этот аргумент не останавливает. Можно просить и 5 миллионов, главное, чтобы их дали. А сейчас спрос на жильё снизился. Основная тенденция — покупка домов в пригороде. По словам покупателей, они таким образом пытаются сэкономить на коммунальных услугах. Многие липчане жалуются, что им не дают кредитов. Прогнозирую, что покупка-продажа возобновится только к сентябрю. Сейчас продавцы боятся продешевить, а покупатели — купить дорого. Если квартиры покупают, то в основном в долевом строительстве. Опять же из-за дешевизны. Но я бы брать долёвку не решилась. Слишком высок риск в такое нестабильное время.